OMX30 1 550 -0,1%  OMXH25 4 199 0,2%  Bitcoin 6 373,42 0,4%  Dow 25 019 0,4%  Nas 7 376 0,1%  EUR 10,3497 -0,3%  USD 8,8470 -0,4%  Olja 75,2 0,4%  Guld 1 244 0,5% 
Publicerad 2018-07-11 11:41 av Direkt

BOMARKNAD-FOKUS: FLERA OSÄKERHETER INFÖR HÖSTEN

STOCKHOLM (Direkt) Efter nedgången under hösten 2017 har bostadspriserna återhämtat sig något i år. Enligt bedömare finns det dock flera osäkerheter inför hösten. Utbudet av nyproduktion är högt och mycket kommer att färdigställas i höst. Till det kommer en trög försäljning även på andrahandsmarknaden som gör att många bostäder kan komma ut igen efter sommaren. Vidare riksdagsvalet och allt mer tal från politiskt håll om behovet av reformer på bostadsmarknaden samt att Riksbanken kanske till slut kommer att börja höja reporäntan.

"Det kan bli en stökig höst. Dels ser vi att en lägre andel av de bostäder som tas bort från marknaden är sålda och dels kan vi förvänta oss att mycket nyproduktion färdigställs under hösten, vilket kan skapa kedjor av försäljningar", säger Staffan Tell, talesperson på bostadssajten Hemnet.

Det är stora säsongsvariationer på bostadsmarknaden och det är just på hösten som prisnedgångar brukar ske. Tidigare har priserna sjunkit under höstarna 2007, 2008, 2011 och 2017.

Den stabilisering av bostadspriserna som synts efter höstens nedgång har under våren skett under en lägre omsättning än tidigare år. Efter att det skärpta amorteringskravet infördes den 1 mars har försäljningen av bostäder sjunkit markant, trots att utbudet är rekordstort.

Detta har gjort att andelen annonser för bostadsrätter som tas bort från Hemnet utan att lägenheten har sålts har ökat kraftigt. Särskilt stor är skillnaden i Stockholm där runt en tredjedel av alla bostadsrättsannonser på senare tid tagits bort utan att bostaden sålts. Hemnet räknar med att många av dessa bostäder kommer tillbaka på marknaden eftersom de allra flesta som lägger ut sin bostad till försäljning också behöver få den såld av ett eller annat skäl.

"Antalet bostäder som säljs varje år är hyfsat konstant och folk verkar flytta av ungefär samma anledningar över tid. Därför antar vi antar många kommer att försöka sälja sina bostäder igen vid ett senare tillfälle. Vi tror på en mer aktiv sommar än tidigare men även att det kan komma ut ganska mycket i augusti och september", säger Staffan Tell och påpekar att prisnedgången i höstas inleddes just med en utbudschock efter sommaren.

Ytterligare en viktig faktor för bostadsmarknaden i höst blir nyproduktionen, där utbudet stadigt ökar till ständigt nya rekordnivåer och där inte syns någon vändning för bostadsutvecklarnas försäljning.

Först ut att rapportera det andra kvartalets försäljning var norska Veidekke som sålde 73 procent färre bostäder i Sverige under det andra kvartalet, väl i linje med nedgången på 75 procent under det första kvartalet.

Det finns många rapporter om hur bostadutvecklare försöker bli av med sina osålda bostäder genom sänkta priser. Enligt data som bostadssajten Booli sammanställt är snittpriserna för de nyproducerade lägenheter som lagts ut till försäljning i vår 9 procent lägre än i fjol och de ser många exempel på projekt som prisjusterats.

Danske Bank menar att bostadsutvecklarna kommer att tvingas till ytterligare prissänkningar i höst, vilket de bedömer kan spilla över till andrahandsmarknaden när det finns ett större prismässigt liknande utbud.

"Framöver ser vi fortsatt en hög sannolikhet för att sjunkande priser på nyproducerade lägenheter kommer att spilla över på befintliga lägenheter. Förmodligen kan priserna falla ytterligare 5-10 procent innan de bottnar ur", skrev Danske Bank i sin senaste konjunkturprognos.

Även Erik Olsson Fastighetsförmedling menar att sänkta priser på nyproduktion kan komma att påverka priserna i det befintliga beståndet.

"Många köpare fokuserar mer på vilket område de vill bo i än om det är nyproduktion eller inte. Om priserna går ned på nyproduktion kommer det därför att påverka även de befintliga bostäderna. Marknaderna är kommunicerade kärl", säger fastighetsmäklarbolagets vd Erik Olsson till Nyhetsbyrån Direkt.

Ytterligare en påverkan från nyproduktion är att de senaste årens ökade byggande nu leder till att allt fler bostäder blir klara för inflyttning. En snackis i bostadsbranschen är att många bostäder kommer att tillträdas i höst.

Enligt Svensk Nyproduktion, som analyserar nyproduktionsmarknaden, kommer runt 70 projekt med totalt närmare 2.900 bostäder att börja tillträdas i Stockholms län i höst. De påpekar dock att tillträden ofta sker över flera månader och att de ibland kan skjutas framåt.

Erik Olsson säger att höstens många tillträden blir en viktig faktor för utbudet på bostadsmarknaden, framför allt i de områden där det byggts mycket.

"Dels ökar nyproduktionen det totala utbudet och dels innebär de många nyproducerade bostäder som kommer att tillträdas i höst och framåt att många av köparna kommer att sälja sina nuvarande bostäder, vilket ger ett ökat utbud även i det befintliga bostadsbeståndet", säger han.

När bostäder ska tillträdas kommer också de som köpt på spekulation att lägga ut till försäljning.

"Enligt flera företrädare för byggbranschen har det förkommit spekulation i nyproduktion och det kommer sannolikt att komma ut en del bostäder där man inte haft någon tanke på att flytta in. Vi har hört att det i vissa projekt inför tillträde kan komma ut, 10, 20 eller 30 bostäder på ett bräde", säger Hemnets Staffan Tell.

Frånsett nyproduktionen menar Erik Olsson att bostadsmarknaden under hösten kommer att präglas av en fortsatt stram kreditgivning och var räntorna tar vägen.

Staffan Tell lyfter även han fram amorteringskravet och en stramare kreditgivning från bankerna, som många mäklare talar om men som Finansinspektionen inte ser.

"Vi har fått tydliga indikationer om att amorteringskravet och bankernas striktare kreditgivning fått genomslag på marknaden och inget talar för att det kommer att ändras den närmaste tiden. Dessutom har vi snart ett riksdagsval som kan leda till en ökad osäkerhet", säger han.

Han säger att intrycket från Almedalsveckan var att många nu pratar om behovet av övergripande reformer på bostadsmarknaden.

"Det verkar som om politikerna är överens om mycket och det talar för att de efter valet kommer att sätta sig ned och titta på vad som kan göras på bostadsmarknaden. Ett reformpaket skulle kunna påverka både nyproduktion, hyresmarknaden och rörligheten på bostadsmarknaden", säger han.

Ytterligare en joker för bostadspriserna i höst är Riksbanken, som bedömer att de kommer att börja höja räntan mot slutet av året. Även om de länge sagt att de ska höja räntan verkar det kanske mer dra ihop sig denna gång, med en på senare tid splittrad direktion där två av de sex ledamöterna nu vill gå snabbare fram med räntehöjningar.

"En lång tid med negativ ränta har gjort att lånen ökat och att bostadsmarknaden blivit mer räntekänslig. Går räntorna upp kommer det att svida i plånboken. Ingen vet heller hur de nya amorteringskraven kommer att fungera i ett läge med en högre ränta. Det är först när räntorna normaliseras som vi ser de fulla effekterna av amorteringskravet", säger Erik Olsson.

Man kan också notera att de tidigare boprisnedgångarna 2007-2008 och 2011 gick hand i hand just med räntehöjningar från Riksbanken.

Johan Bahlenberg +46 8 5191 7935

Nyhetsbyrån Direkt

Tips (SPONSRAT):
Jämför nätmäklare - Här handlar du aktier billigast

Vad tycker du?

ytterligare nyheter

Analyser om Skanska

ytterligare analyser

Lägg till instrument

pagehit